Pentru Facturare si Gestiune recomandam SmartBill. Incerci GRATUIT!
In MOF 642 din 04.08.2026 s-a publicat LEGEA nr. 161 din 4 august 2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare.
Context
Legea nr. 141/2025 a stabilit 31 iulie 2026 ca termen-limită până la care cumpărătorii cu promisiuni de vânzare-cumpărare semnate până la 31 iulie 2025 mai puteau beneficia de cota redusă de TVA de 9% la achiziția locuinței. Insa din 14 iulie 2026, sistemele informatice ale ANCPI au devenit indisponibile. Avaria a blocat complet operațiunile de cadastru și carte funciară — eliberarea extraselor de carte funciară pentru autentificare și intabulările — fără care notarii nu pot încheia contracte de vânzare-cumpărare în formă autentică. Cumparatorii care plătiseră avansuri și contractaseră credite, au ajuns în imposibilitate obiectivă de a semna actele finale până la 31 iulie 2026, din motive independente de voința lor.
Ce noutati aduce Legea 161/2026?
Legea 161/04.08.2026 acordă o perioadă de grație: termenul-limită se mută de la 31 iulie 2026 la 30 septembrie 2026, prin amendarea Legii nr. 141/2025.
În perioada 7 august – 30 septembrie 2026, cumpărătorii persoane fizice pot beneficia în continuare de cota redusă de TVA de 9% pentru achiziția unei locuințe, însă doar în cadrul unei măsuri tranzitorii și numai dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege.
Cota redusă de 9% poate fi aplicată pentru o singură locuință, achiziționată individual sau împreună cu una ori mai multe persoane fizice.
Pentru a beneficia de această facilitate, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
- Locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de cel mult 120 mp (fără anexele gospodărești), iar valoarea totală, inclusiv terenul pe care este construită, să nu depășească 600.000 lei, fără TVA.
- Locuința trebuie să fie finalizată și locuibilă la momentul livrării, iar livrarea trebuie să aibă loc cel târziu la 30 septembrie 2026.
- Cumpărătorul nu trebuie să fi achiziționat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023, aspect verificat în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA.
- Pentru locuința respectivă trebuie să fi fost încheiat până la 1 august 2025 un antecontract sau un alt act juridic care prevedea plata unui avans pentru achiziție.
Prin urmare, această facilitate nu se aplică achizițiilor noi inițiate după 1 august 2025, ci exclusiv contractelor pentru care avansul a fost convenit înainte de această dată și care îndeplinesc toate condițiile prevăzute de regimul tranzitoriu.
Ce se intampla cu tranzactiile incheiate in perioada 1-6 august 2026?
În cazul tranzacțiilor încheiate în perioada 1–6 august 2026 (până la intrarea în vigoare a noilor prevederi), persoanele fizice care au cumpărat o locuință cu cota standard de TVA pot solicita ulterior restituirea diferenței dintre TVA standard și cota redusă de 9%, însă doar pentru o singură locuință, dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege.
Condițiile principale sunt:
- locuința are o suprafață utilă de cel mult 120 mp și o valoare de maximum 600.000 lei, fără TVA;
- la momentul livrării, locuința este finalizată și poate fi locuită;
- cumpărătorul nu a mai achiziționat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023;
- pentru locuință a fost încheiat, până la 1 august 2025, un antecontract sau un alt act juridic care prevedea plata unui avans.
În plus, pentru antecontractele semnate în perioada 3–31 iulie 2025, este necesar ca avansul achitat până la 31 iulie 2025 să fi fost de cel puțin 20% din valoarea locuinței (fără TVA).
Dacă, în intervalul 1–6 august 2026, au fost cumpărate mai multe locuințe care îndeplinesc aceste condiții, diferența de TVA se restituie doar pentru prima locuință din punctul de vedere al momentului la care a intervenit faptul generator de TVA.
Cererile de restituire pot fi depuse începând cu 1 octombrie 2026, în conformitate cu procedura care va fi aprobată și publicată de ANAF.
