Care este regimul TVA la vanzarea terenurilor construibile versus terenuri agricole, in cazul persoanelor juridice sau PFA-uri, inregistrate sau neinregistrate ca platitoare de TVA ?
Cadrul legal : Legea 571/2003 privind Codul Fiscal
In conformitate cu prevederile Codului fiscal, exista mai multe cazuri cand persoanele juridice sau PFA-urile sunt obligate sa fie inregistrate in scopuri de TVA. Cazurile in care exista obligatia inregistrarii in scopuri de TVA sunt :
– la cerere
– ca urmare a depasirii cifrei de afaceri de 65.000 euro
-ca urmare a realizarii unei achizitii intracomunitare
In cazul vanzarilor de terenuri construibile ce intra in sfera de aplicare a TVA, respectiv terenurile agricole care nu sunt construibile si care nu intra in sfera de aplicare a TVA, sunt de remarcat urmatoarele doua aspecte :
- conform art.141,alin.2, lit.f din Codul Fiscal vanzarea terenurilor agricole este scutita de TVA, fara drept de deducere, deoarece nu se incadreaza in categoria terenurilor construibile. Aceste terenuri pot fi vandute si prin aplicarea regimului normal de taxare, conform cu art.141, alin.3 din Codul Fiscal, in acest caz se va depune o notificare la organele fiscale competente;
- conform art.141, alin.2, lit.f din Codul Fiscal, vanzarea terenurilor construibile nu este scutita de TVA. Terenul construibil este definit drept orice teren amenajat sau neamenajat pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare. Calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism.
Persoanele juridice sau PFA-urile neinregistrate in scopuri de TVA, in vederea realizarii unei tranzactii cu terenuri construibile, sunt obligate sa se inregistreze in scopuri de TVA, varianta prin care o pot face este „la cerere”, conform prevederilor Codul fiscal prezentate mai sus.
Pentru a exemplifica cele doua aspecte mentionate mai sus, voi prezenta un caz ipotetic :
O societate inregistrata in scopuri de TVA, cumpara 30.000 mp de teren agricol (extravilan) de la o persoana fizica, la data de 01.01.2012, pentru suma de 300.000 de lei. Societatea inscrie o suprafata de 7000 mp in intravilan (teren construibil) la data de 01.01.2013. La data de 01.04.2013 societatea vinde tot terenul in suprafata de 30.000 mp unei alte societati: 7000 mp teren agricol pentru suma de 42.000 lei si 23.000 mp teren construibil pentru suma de 368.000 lei.
Inregistrarile contabile vor fi urmatoarele :
– achizitia terenului la data de 01.01.2012:
2111 „Terenuri” = 404 „Furnizori de imobilizari” 300.000 lei
-vanzarea terenului agricol la data de 01.04.2013, fara TVA:
461 „Debitori diversi” = 7583 „Venituri din vanzarea activelor” 42.000 lei
-vanzarea terenului construibil la data de 01.04.2013, cu TVA:
461 „Debitori diversi” = % 456.320 lei
7583 „Venituri din vanzarea activelor” 368.000 lei
4427 „TVA colectata” 88.320 lei
-scoaterea din evidenta a terenului la data vanzarii, respectiv 01.04.2013:
6583 „Cheltuieli privind cedarea activelor” = 2111 „Terenuri” 300.000 lei
Autorul articolului : Sergiu Cobirzan, expert contabil si auditor financiar
