Baza legala : Legea 571/2003 privind Codul fiscal cu completari si modificari ulterioare.
Este important de retinut inca de la inceput ca, atat persoanele fizice, cat si cele juridice, trebuie sa respecte conditiile legale privind regimul TVA in cazul vanzarii de terenuri prevazute de art. 141, alin(2), lit. f din Codul fiscal cu completari si modificari ulterioare.
In acest sens, conform prevederilor Codului fiscal, una din cele 2 situatii de tranzactii cu terenuri – si la care ne referim in prezentul articol – este cea efectuata de persoanele fizice neinregistrate ca si platitoare de TVA ( a doua fiind cea a PFA sau persoane juridice inregistrate sau neinregistrate in scopuri de TVA).
Categoriile de persoane care au obligativitatea inregistrarii in scopuri de TVA sunt prevazute de Codul Fiscal la art. 127. Conditiile in care pesoanele fizice efectueaza tranzactii cu terenuri, in functie de care au sau nu obligativitatea inregistrarii in scopuri de TVA, sunt urmatoarele :
a) cand nu au obligatia de a se inregistra in scopuri de TVA :
– cand obtin venituri din vanzarea terenurilor proprietate personala, intrucat nu realizeaza o activitate economica aflata in sfera de aplicare a TVA;
– in cazul achizitiei de terenuri si /sau constructii in scopul vanzarii care nu reprezinta o activitate de continuitate, in sensul realizarii unei singure tranzactii intr-un an calendaristic;
b) cand au obligatia de a se inregistra in scopuri de TVA :
– cand persoanele fizice devin persoane impozabile pentru alte activitati, respectiv se considera ca realizeaza o activitate economica din exploatarea terenurilor, actionand in mod independent, iar activitatea desfasurata este efectuata in scopul obtinerii de venituri ce au un caracter de continuitate;
-in cazul achizitiei de terenuri si /sau constructii in scopul vanzarii, livrarea acestora avand caracter de continuitate in sensul realizarii de catre persoana fizica a mai mult de o singura tranzactie pe an calendaristic;
– in cazul in care persoana fizica are in derulare pe un teren constructia unui bun imobil destinat vanzarii, in conditiile in care activitatea economica este deja considerata ca inceputa si continua, realizarea oricaror tranzactii ulterioare nu va mai fi considerata ca avand un caracter ocazional.
Important de luat in calcul :
– desi in cazul unei prime livrari, in cursul unui an calendaristic, aceasta va fi considerata ocazionala, in situatia in care apare o a doua livrare in cadrul aceluiasi an calendaristic, prima livrare nu va fi impozitata insa aceasta va fi luata in calculul plafonului de 65000 euro pana la nivelul caruia toate operatiunile sunt scutite de TVA, plafon prevazut la art.152 din Legea 571/2003 privind Codul Fiscal cu completari si modificari ulterioare;
– livrarile de constructii si terenuri, scutite de taxa, sunt avute in vedere atat la stabilirea caracterului de continuitate al activitatii economice, cat si la calculul plafonului de scutire mentionat la punctul anterior.
Autorul articolului : Sergiu Cobirzan, expert contabil si auditor financiar
