Daca in perioadele de crestere constanta a preturilor la activele imobiliare nu exista aceasta dilema, in prezent aceasta intrebare este de mare interes. De aceea, www.contzilla.ro isi propune sa raspunsa la cateva intrebari pe aceasta tema, in articolul de fata lamurind aspecte legate de cumpararea unei locuinte personale, urmand ca in articole viitoare sa abordam subiectul si din perspective unei firme.
Una dintre principalele variabile care afecteaza raspunsul la intrebarea – cumpar prin credit sau inchiriez – este legata de evolutia pretului locuintei vizate. Nu putem raspunde la o asemenea intrebare, prin urmare vom calcula pornind de la premisa ca preturile locuintelor, precum si chiria vor ramane constante in perioada vizata.
Alte variabile principale pe care trebuie sa le luati in considerare atunci cand luati aceasta decizie sunt:
– alternative in utilizarea banilor, astfel exista posibilitatea ca banii utilizati ca si avans de catre comparator sa aiba alternative de utilizare mai bune, care sa asigure un randament mai bun, mult mai mare si astfel sa duca la acumulari consistente de resurse, care in timp sa contribuie cumparerarea imobilului
– efectul asupra cash-flow-ului (al ambelor variante de plati constante, sau al platii avansului)
– evolutia costului finantarii (rata dobanzii), precum si evolutia chiriilor
Astfel, in cazul unui pret de cumparare de 50.000 de EUR, variantele de lucru sunt:
A) Cumparare prin credit:
Rata a dobanzii de 6% la credit (credit in EUR) + 2% comision up-front la acordare
Avans: 15% = 7.500 EUR
Costuri:
– rata lunara – 254,81 EUR
– comision de acordare (platit o singura data) – 850 de EUR
– taxe notariale si de ipoteca – 1.000 EUR
– cost de oportunitate (ce nu va fi incasat) pt. banii achitati la inceput – avans+comision acordare+taxe notariale = 9.350 EUR * 3,5%/an (dobanda medie la depozitele constituite la banci) = 27, 27 EUR/luna dobanda aferenta banilor platiti la inceput si pe care astfel nu o mai incasati
Costuri totale lunare (rata lunara + cost de oportunitate): 282,08 EUR
B) Chirie
Costuri:
– valoarea lunara a chiriei: XX EUR
Astfel, in momentul de fata putem avea doua situatii:
– chiria lunara este mai mare decat costurile totale lunare ale cumpararii – in acest caz decizia este de a cumpara imobilul
– chiria lunara este mai mica decat costul total al cumpararii – in acest caz continuam calculele pentru a obtine informatii suplimentare.
Chirie – 282,08 EUR = cash-flow pozitiv generat de varianta inchirierii x 12 (numarul de luni) x 30 numarul de ani = economii generate de aceasta varianta.
In cazul in care aceste economii sunt suficient de mari, se poate lua in considerare acesta varianta. (atentie valoarea acestor economii este influentata pozitiv de dobanda capitalizata in cazul in care acestea sunt pastrate la banca). De exemplu, daca timp de 30 de ani, se depun lunar 50 de EUR (cu o dobanda 3,5% pe an), valoare acestor dobanzi va fi de 12.418 EUR.
Prin urmare, in acest context, varianta CHIRIE este favorabila in cazul in care valoarea cumulata a cash-flow-ului pozitiv genarat de diferenta rata-chirie depaseste valoarea de cumparare a imobilului.
In cazul de fata, daca rata este de 283 EUR si chiria de doar 200 de EUR, iar cei 83 de EUR se depun lunar la banca (cu odobanda de 3,5%pe an), dupa o perioada de 30 de ani s-ar acumula 50.495 de EUR; insa suma ar putea fi influentata pozitiv de obtinerea unui randament constant mai mare de 3,5% pe an.
Pe de alta parte, legat de preturile imobilelor si de chirie, practica din tarile europene, dar mai ales din SUA, ne arata ca acestea cresc in medie pe termen lung (peste 50 de ani) cu un procent similar procentului inflatiei pentru perioada respectiva.
