Persoanele fizice si implicatiile TVA la vanzarea de bunuri imobiliare

Pentru Facturare si Gestiune recomandam SmartBill. Incerci GRATUIT!

Pentru inceput, trebuie sa mentionam regula generala de la art. 269 din Codul fiscal care arata ca :

Este considerată persoană impozabilă orice persoană care desfășoară, de o manieră independentă și indiferent de loc, activități economice de natura celor prevăzute mai jos, oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activități. Activitățile economice cuprind activitățile producătorilor, comercianților sau prestatorilor de servicii, inclusiv activitățile extractive, agricole și activitățile profesiilor liberale sau asimilate acestora. De asemenea constituie activitate economică exploatarea bunurilor corporale sau necorporale în scopul obținerii de venituri cu caracter de continuitate.

Asadar, exploatare de bunuri corporale (ex. imobile) cu caracter de continuitate reprezinta activitate economica si face ca persoana care realizeaza aceasta activitate sa devina persoana IMPOZABILA din punct de vedere al taxei.

In normele la Codul fiscal se aduc mai multe clarificari cu privire la dobandirea calitatii de persoana impozabila pentru persoanele fizice, astfel:

Nu datorezi TVA daca vinzi apartamentul in care locuiesti sau casa de vacanta

Persoanele fizice nu se consideră că realizează o activitate economică în sfera de aplicare a taxei atunci când obțin venituri din vânzarea locuințelor proprietate personală sau a altor bunuri, care au fost folosite de către acestea pentru scopuri personale. (pct. 4 din Normele la art 269 CF)

În categoria bunurilor utilizate în scopuri personale se includ:

• construcțiile și, după caz,
• terenul aferent acestora, proprietate personală a persoanelor fizice care au fost utilizate în scop de locuință
• inclusiv casele de vacanță,
• orice alte bunuri utilizate în scop personal de către persoana fizică,
• bunurile de orice natură moștenite sau dobândite ca urmare a măsurilor reparatorii prevăzute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.

Ce conditii trebuie sa indeplinesti pentru ca vanzarea imobilelor sa intre sub incidenta TVA?

• sa actionezi ca atare, de o maniera independenta
• sa obtii venituri cu caracter de continuitate

Persoana fizică, care nu a devenit deja persoană impozabilă pentru alte activități, se consideră că realizează o activitate economică din exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, dacă acționează ca atare, de o manieră independentă, și activitatea respectivă este desfășurată în scopul obținerii de venituri cu caracter de continuitate. (pct. 4 alin. (3) din Normele la art. 269 CF)

Daca tu ca persoana fizica construiesti imobile in vederea vanzarii ce trebuie sa stii?

În acest caz:

• activitatea economică este considerată începută în momentul în care intenționezi să efectuezei o astfel de activitate (intenția trebuie apreciată în baza elementelor obiective, de exemplu, faptul că începi să angajezi costuri și/sau să faci investiții pregătitoare inițierii activității economice).
• activitatea economică este considerată continuă din momentul începerii sale, incluzând și livrarea bunului sau părților din bunul imobil construit, chiar dacă este un singur bun imobil.

Asadar, in aceste conditii devii persoana impozabila din punct de vedere al taxei.

Daca tu ca persoana fizica cumperi si vinzi imobile , ce obligatii privind TVA ai?

Daca tu ca persoana fizica achizitionezi terenuri si/sau constructii cu scopul de a le vinde, aceasta livrare este o activitate economica, care dobandeste caracter de continuitate daca in decurs de un an calendaristic faci mai mult de o singura tranzactie.

Daca faci o singura livrare – atunci se considera ca este ocazionala (nu are caracter de continuitate) si valoarea nu este supusa TVA.

Dacă intervine o a doua livrare în cursul aceluiași an, prima livrare nu se impozitează, dar este luată în considerare la calculul plafonului de 300.000 lei.

Totuși, dacă persoana fizică derulează deja construcția unui bun imobil în vederea vânzării, activitatea economică fiind deja considerată începută și continuă, orice alte tranzacții efectuate ulterior nu mai au caracter ocazional.

În situația în care persoana fizică nu se înregistrează în scopuri de TVA conform art. 316 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, dar începe activitatea economică, se consideră că aplică regimul special de scutire pentru întreprinderile mici conform art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea înregistrării în scopuri de TVA intervenind la termenul prevăzut la art. 310 din Codul fiscal.

Exemple

1.Sa presupunem ca ai livrat in cursul anului 2019, 2 terenuri care nu sunt construibile si pe care le-ai achizitionat in anul 2014 in vederea revanzarii.

Ce obligatii ai?

Conform definitiei de mai sus, ai realizat o activitate economica cu caracter de continuitate si astfel ai devenit persoana impozabila, livrarile de terenuri neconstruibile sunt scutite de taxa conform art. 292 alin. (2) lit f) -(am scris despre aceste scutiri in articolul : Vanzare de terenuri si constructii de catre platitori de TVA – cote de TVA, scutiri aplicabile ). Nu ai obligația înregistrării în scopuri de taxă in acest caz.

Daca in schimb ai fi livrat în cursul anului 2019 o construcție nouă ai fi avut obligația să soliciti înregistrarea în scopuri de taxă dacă valoarea livrării respective cumulată cu valoarea livrărilor anterioare ar fi depășit plafonul de scutire de 300.000 lei, cel mai târziu în termen de 10 zile de la data depășirii plafonului, respectiv de la data de 1 a lunii următoare celei în care plafonul a fost depășit.

2. Daca in luna martie 2020 ai vandut casa in care ai locuit, apoi in luna aprilie 2020 mai vinzi o casa pe care ai primit-o ca mostenire si apoi in luna mai cumperi o constructie noua pe care o vinzi in iulie 2020.

Ce obligatii ai?

Vanzarea casei in care ai locuit nu este o operatiune impozabila. Nici vanzarea casei mostenite nu este o operatiune impozabilă.

In al treilea rand, nici după vânzarea celei de-a treia constructii nu devii persoană impozabilă, deoarece această tranzacție, fiind prima vânzare a unui bun care nu a fost utilizat în scopuri personale, este considerată ocazională.

Insa dacă vei mai livra de exemplu un teren construibil în luna august, aceasta este considerată a doua tranzacție în sfera TVA, vei deveni persoană impozabilă și vei avea obligația să soliciti înregistrarea cel mai târziu până pe data de 10 septembrie, dacă livrarea din luna iulie cumulată cu cea din luna august depășesc plafonul de scutire de 300.000 lei.

Primele două vânzări din lunile martie și aprilie nu sunt luate în calculul plafonului de scutire deoarece nu sunt în sfera de aplicare a TVA.