Cătălin Priscorniță este fondatorul companiei imobiliare Blitz, prezentă pe piață de 11 ani, fiind in prezent cea mai mare din Cluj-Napoca și din Transilvania, având peste 160 colaboratori. Blitz este în același timp membru fondator al Comunității Elitelor în Imobiliare din România (CEIR) și un reper de bune practici în industria imobiliarelor. Blitz intenționează să acopere principalele centre economice din România în următorii 3 ani printr-un model propriu de extindere.
Începutul anului 2021 urma sa aduca o noutate legislativa in ce priveste plafonul valoric pana la care se pot vinde locuinte cu cota redusa de 5% catre persoane fizice (140.000 euro vs. 450.000 lei – plafonul vechi). Cu toate acestea, in ultima zi a anului 2020 s-a publicat o OUG care proroga acest termen pentru 2022. Ce impact credeti ca ar fi avut aceasta masura si ce parere aveti despre aceasta amanare?
Considerăm că modificarea legislativă de față nu va avea un impact semnificativ la nivelul intenției totale de tranzacționare din piață, ci mai degrabă va influența tipul de imobil, forma de finanțare, și alte detalii specifice procesului de selecție și negociere imobiliară.
Astfel, un prim efect al amânării creșterii plafonului de valoare la care se va aplica TVA de 5% ar putea fi reorientarea unor segmente de potențiali cumpărători spre imobile deținute de persoane fizice, care nu sunt supuse regimului TVA. Astfel putem vedea o creștere a tranzacțiilor de revânzare a proprietăților, față de locuințele noi.
Un alt posibil efect ar putea fi orientarea spre locuințe semifinisate, pentru a scădea valoarea imobilului, și a se încadra astfel în plafonul de TVA. De asemenea, ar putea impacta alegerea imobilului, și vor fi preferate astfel apartamente cu suprafețe mai mici sau cu 2 camere în loc de 3, pentru a se încadra în valoarea plafonului. Nu în ultimul rând, vor fi și cazuri de clienți care își vor amâna intențiile de tranzacționare, deoarece nu se vor încadra în condițiile actuale.
Dar per total, nevoia de locuire este o nevoie primară, iar majoritatea celor care au în vedere achiziția unei locuințe vor face acest pas în acest an, adaptându-se la condițiile actuale. Împreună cu un agent imobiliar pot găsi soluții imobiliare și financiare pentru a realiza tranzacția dorită.
Cel mai probabil și unii dezvoltatori vor trebui să-și reconfigureze investițiile, dacă mizau pe finalizarea și darea în folosință în acest an a unor imobile care să se încadreze ca valoare în plafonul crescut pentru TVA de 5%. Și aici se pot găsi soluții cu ajutorul specialiștilor imobiliari, pentru a vinde aceste loturi de apartamente sau case.
Care sunt tendintele anului 2021 in ce priveste spatiile in care firmele isi desfasoara activitatea – spatiile de birouri avand in vedere accentuarea tentintei de a lucra de la domiciliu sau in regim de telemunca? Firmele se indreapta mai degraba spre inchiriere si coworking sau spre achizitii de spatii proprii de birouri ?
Multe companii, mai ales din sectorul serviciilor, aveau deja ca opțiune munca de acasă, de la câteva ore la câteva zile pe săptămână. Iar restricțiile din cel de-al doilea trimestru al anului trecut au accentuat practic ceva ce exista la nivel de opțiune.
Odată cu ridicarea restricțiilor, birourile au fost redeschise parțial, multe companii preferând în continuare să păstreze o bună parte a forței de muncă în regim de lucru de acasă: pe de o parte pentru a păstra măsurile de protecție și distanțare, și pe de altă parte pentru a eficientiza costurile.
De aceea, piața de birouri a suferit niște schimbări de perspectivă, căutându-se spații mai mici și mai flexibile, care să permită echipe mai mici, prezente prin rotație. O altă opțiune a fost înlocuirea unor birouri de dimensiuni mari cu mai multe spații mai mici, în clădiri diferite, aflate în proximitatea zonelor rezidențiale, pentru a minimiza deplasările.
Pe termen mediu, putem estima că va exista o stagnare ca volume în ceea ce privește piața de chirii de birouri.
Care a fost evolutia preturilor chiriilor si al apartamentelor în ultimul an, în contextul epidemiei și distanțării sociale ? Chiriile si prețurile apartamentelor evoluează de regula în aceasi directie? Cresc ambele sau din contra, evoluează în sens invers?
Per ansamblu, piața a evoluat în felul următor. Am început anul promițător în primul trimestru cu o creștere accelerată a cererii cu 11% față de aceeași perioadă a anului precedent. Incertitudinea din piață, dar și restricțiile impuse de autorități au determinat însă ca al doilea trimestru să fie marcat de scăderea cererii de tranzacționare cu până la 70%.
Începând cu finalul lunii mai, piața imobiliară și-a reluat trendul pozitiv, revenind la un nivel de cereri similar cu cel al lunii martie. Din iunie am avut o revenire a volumului de cereri la un nivel ușor peste cel al lunii februarie. În iulie, cu toată perioada de concedii specifice sezonului estival, trendul de creștere a continuat. Nivelul de activitate l-a atins pe cel de dinaintea instaurării pandemiei.
Odată cu aceste fluctuații foarte mari ale cererii, indicele Blitz – prețul mediu pe Cluj la apartamentele de vânzare a evoluat de-a lungul anului 2020 de la 1.566 Euro/mp în ianuarie 2020 la 1.602 Euro în decembrie 2020, adică s-a majorat cu aproximativ 2,29%. În același timp, prețurile la chirii au evoluat de la prețul mediu de 427 Euro în ianuarie 2020 la 358 de Euro în decembrie 2020, ceea ce înseamnă o scădere de aproximativ 16,15%.
În concluziile, în timp ce prețurile la apartamente au crescut, prețurile la chirii au scăzut. Astfel putem presupune că în 2020 cererea la apartamente a crescut, pe fondul relaxării restricțiilor, și al accesului la finanțare.
Pe de altă parte, piața chiriilor a fost dramatic afectată de absența marilor festivaluri și evenimente culturale și sportive din sezonul estival, precum și de lipsa studenților și a lucrătorilor sezonieri. Cererea de chirii a revenit în forță la finalul trimestrului trei. Marii angajatori din sectorul de servicii au anunțat redeschiderea parțială a birourilor, iar o parte din facultăți și-au reluat cursurile.
Exista in portofoliul firmei si servicii conexe, auxiliare intermedierii in tranzactii imobiliare?
De-a lungul celor aproape 11 ani de activitate pe piața imobiliară din Cluj am dezvoltat servicii imobiliare complexe înainte, în timpul și după finalizarea tranzacției.
Astfel în faza de Pre-Vânzare asigurăm consultații imobiliare în care le prezentăm clienților noștri cele mai bune oportunități de investiție, le punem la dispoziție informații despre piață și date statistice complexe, cum ar fi indicele Blitz, cu ajutorul cărora pot stabili prețul orientativ de pe piața la un moment dat. Cumpărătorilor le mai punem la dispoziție o bază de date cu peste 4.600 de proprietăți actualizate în timp real din care să aleagă.
În faza de Vânzare oferim deplasări nelimitate la locațiile vizionate cu agenți specializați pe zone, vorbitori de limbi străine și buni cunoscători ai zonelor. Oferim consultanță financiar-bancară gratuită pentru toți clienții, colaborăm cu cele mai bune bănci partenere și obținem pentru clienții noștri cele mai bune soluții de creditare. Un alt atu al nostru este asistența juridică pe parcursul tranzacției – verificăm documentele de proprietate ale imobilului și redactăm toate actele de care clienții noștri au nevoie, ne ocupăm inclusiv de programarea la notar.
Odată încheiată tranzacția, stăm la dispoziția clienților pentru servicii de înscriere a proprietăților în registrele primăriei, și facilităm încheierea contractelor cu furnizorii de utilități. La contracte de peste 100.000 de Euro, furnizăm servicii de mutare, consultanță în design interior și consultanță Feng-Shui în alegerea, amenajarea și decorarea noii locuințe.
Ce recomandari aveti pentru un cabinet de contabilitate: sa achizitioneze un spatiu propriu sau sa mearga pe varianta inchirierii unui spatiu ? De ce aspecte ar trebui sa tina cont in aceasta alegere ?
Pentru business-urile de servicii, în special cele cu puțini angajați și colaboratori, cum ar fi cabinete de contabilitate, preferă spațiile de închiriat, atât din motive operaționale, cât și din motive de eficientizare a costurilor.
Din punct de vedere operațional, e mult mai ușor de găsit în chirie un spațiu cu vad comercial potrivit, aflat în proximitatea instituțiilor publice de specialitate, și a sediilor companiilor, decât de cumpărat.
De asemenea, din punct de vedere financiar, o chirie imobilizează mai puține resurse financiare pe termen scurt și mediu, și în plus oferă posibilitatea de a profita rapid de oportunități apărute pe piață: spații mai generoase, localizate mai convenabil, sau la un preț mai avantajos.
Astfel de business-uri în general accesează contracte de închiriere pe termene mai lungi, pentru a avea o stabilitate și predictibilitate.
6. Ati pus bazele unui indice imobiliar – un instrument util celor care se afla in cautarea unui spatiu – de inchiriat/ de locuit. Care sunt elementele care stau la baza calculului acestuia si cum poate fi utilizat de o astfel de persoana?
Indicele Blitz, instrumentul statistic dezvoltat de Blitz, este un instrument statistic cu ajutorul căruia cei interesați pot verifica oricând care este pulsul pieței – sau mai exact, prețul mediu pentru un imobil în funcție de numărul de camere și zona aleasă. Acest indice este o medie statistică a prețurilor cerute pe apartamente de vânzare sau de închiriat a miilor de oferte înscrise în baza noastră de date.
Indicele Blitz prezinta valori diferentiate in functie de caracteristicile proprietăților imobiliare selectate: tip proprietate, tip tranzactie, zona, vechimea construcției, număr de camere și finisaje. Pentru calculul indicelui Blitz sunt eliminate valorile extreme, cele mai mici și cele mai mari, considerate a fi neconcludente.
Este un instrument util celor ce vor să cumpere sau să vândă, de la care pot începe analiza pieței imobiliare pe tipuri de proprietăți și zone.
Care sunt principalele riscuri care exista pentru dvs, ca intermediar , pe aceasta piata ?
Încă observăm tendința multor persoane de a evita agențiile imobiliare și de a contacta direct proprietarul, iar noi, ca și profesie, trebuie să depășim aceste mentalități care încă persistă. Este vorba aici de un cumul de factori: anumite practici nesănătoase existente în urmă cu câțiva ani pe piață, și care există și acum, probabil din neștiință și lipsă de acces la informații, care au atras din păcate o anumită doză de neîncredere din partea clienților cu privire la agenții imobiliari.
De asemenea, poate fi vorba și de o lipsă de comunicare sistematică din partea agențiilor, atât direct cât și prin intermediul asociațiilor, cu privire la beneficiile și avantajele colaborării cu persoane profesioniste în ale imobiliarelor.
Și nu în ultimul rând, avântul mijloacelor de comunicare online a adus accesul la informație și oferte tot mai mult în proximitatea clientului final. Însă, acest lucru nu a fost însoțit de o educație corespunzătoare, de instrumentele necesare de informare și decizie.
Toți acești factori au contribuit în mare măsură la această stare de fapt, care însă este în continuă îmbunătățire prin eforturile concertate ale câtorva jucători importanți și ale unor comunități de profil. Este multă nevoie de sistematizare, de standardizare și de profesionalizare în această industrie.
Bineînțeles că este loc semnificativ și pentru maturizarea pieței, și în acest sens sunt relevante cifrele privind numărul de agenții active pe piață. Astfel, mai puțin de o treime dintre firmele care au trecută activitatea imobiliară între domeniile lor de activitate, chiar au avut activitate financiară pe acel cod CAEN. Iar dintre acestea din urmă, peste 90% au mai puțin de 5 angajați.
Vorbim așadar de o piață cu potențial semnificativ de consolidare, favorabilă apariției unor jucători puternici, care să se afirme ca lideri la nivel regional și chiar național și să își asume provocarea de a duce mai departe transformarea și profesionalizarea pieței.
Blitz a dezvoltat un business matur în 10 ani. Au apărut informații ca va doriti dezvoltare națională. Care sunt cateva din ambițiile de dezvoltare națională în 2021?
Blitz se extinde la nivel național. Am început campania de extindere la finalul anului 2020, prin deschiderea celui de-al doilea birou în Brașov, pe lângă cel deschis în 2018. Considerați-o ca pe o recunoaștere a potențialul promițător de dezvoltare a pieței imobiliare a Brașovului.
În următorii ani vom acoperi toate centrele economice importante din țară, prin deschiderea a peste 20 de birouri. Modelul de extindere va fi unul mixt, cuprinzând atât birouri proprii, cât și parteneriate locale în sistem franciză. Pachetele de franciză sunt concepute pentru a răspunde cerințelor investitorilor, fiind astfel prima franciză imobiliară cu costuri zero de intrare.
